Der neue Mietspiegel für Freiburg mit Gültigkeit für 2021 und 2022 wurde fertiggestellt. Die Mieten in Freiburg sind in den letzten Jahren weiter signifikant gestiegen. Ein durchschnittlicher Anstieg von 4,7% pro Jahr hat die Kosten für Mieter in Freiburger deutlich steigen lassen.
Der Mietspiegel, der alle vier Jahre neu erhoben werden muss, führt den Verantwortlichen in der Stadt vor Augen, dass die Wohnungsbau-Politik des letzten Jahrzehnts den Bedarf nicht getroffen hat.
Die durchschnittliche Monats-Nettokaltmiete aller Wohnungen in Freiburg liegt nach der Neuerhebung nunmehr für den Mietspiegel 2021/2022 bei 9,79 Euro pro Quadratmeter. Bei der letzten Erhebung in 2016 lag sie noch bei 8,25 Euro pro Quadratmeter. Die Fortschreibung für 2019/2020 erfolgte auf einer Basis von 8,56 Euro. Damit sind die Nettokaltmieten in Freiburg in vier Jahren um 18,7 Prozent gestiegen, was einem Jahresschnitt von 4,7% entspricht.
Den Mietpreisspiegel, der die tatsächlichen Verhältnisse widerspiegeln soll, hat das Hamburger Institut F+B Forschung und Beratung Wohnen für die Stadt Freiburg erstellt. Eine Arbeitsgruppe, der auch Mietervertreter und Vermietervertreter beiwohnen, begleitete den Prozess.
Die Stadt Freiburg teilt dazu mit:
Bezahlbares Wohnen ist ein Schwerpunkt der Stadtpolitik. Freiburg hat zuletzt mehrere Maßnahmen eingeleitet, um auf die Entwicklung des Mietmarkts zu reagieren und so das Gemeinwohl zu stärken. So wurde vom Gemeinderat jüngst das Gesamtkonzept „Bezahlbar Wohnen 2030“ beschlossen. Mit der wohnungspolitischen Leitlinie soll der zentralen gesellschaftspolitischen Herausforderung in den nächsten Jahren begegnet werden. Darüber hinaus ist das Programm „FSB 2030“ gestartet, eine Wohnbauoffensive der Freiburger Stadtbau, die im großen Stile bezahlbaren Wohnraum schafft.
Die jetzigen Zahlen aus dem Mietspiegel sind ein Abbild des Mietwohnungsmarktes in Freiburg. „Wichtig ist aber, dass mit dem genannten Betrag zunächst lediglich eine statistische und generalisierende Aussage über die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete aller Wohnungen getroffen wird – unabhängig von Wohnfläche, Baujahr und sonstigen Wohnwertmerkmalen. Sie gibt keine Auskunft über die zulässige Miete in der konkreten Wohnung oder über die zulässige Mieterhöhung im Einzelfall. Die konkrete Miete für eine Wohnung hängt maßgeblich von den individuellen Wohnwertmerkmalen wie Lage, Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung ab“, erklärt Thorsten Hühn, Projektleiter für die Erstellung des Mietspiegels vom beauftragten Institut F&B, Hamburg. Diese Wohnwertmerkmale können zu Zu- oder Abschlägen führen.
Der große Sprung zwischen den Mietspiegeln von 2019/20 und 2021/22 ist maßgeblich durch die unterschiedliche Methodik der Berechnung zu erklären. Für die Erstellung des Mietspiegels 2017/18 wurde im Jahr 2016 eine repräsentative Umfrage unter etwa 18.000 Haushalten vorgenommen. Der darauffolgende Mietspiegel 2019/20 wurde dann entsprechend der gesetzlichen Vorschriften anhand des Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Nach der aktuellen Gesetzeslage ist es erlaubt, einen Mietspiegel zwei Jahre nach der Erhebung mit dem allgemeinen Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes fortzuschreiben. Der Verbraucherpreisindex bildet jedoch nicht spezifisch den Mietmarkt ab, sondern die gesamten Lebenshaltungskosten eines Durchschnittshaushalts. Das soll geändert werden, in Zukunft soll eine Fortschreibung nur nach spezifischen Mietpreisindices möglich sein. Das Bundesgesetz dazu ist aber noch nicht in Kraft.
Ferner musste in der Auswertung der Befragung das Verhältnis der jeweiligen Vermietertypisierungen – Genossenschaften, FSB, private Vermieter, privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen – statistisch entsprechend der Marktanteile abgebildet werden, um Beeinflussungen des Ergebnisses durch ein unterschiedliches Antwortverhalten der einzelnen Vermietertypen zu vermeiden.
Die Arbeitsgruppe schlägt dem Gemeinderat die Anerkennung des erarbeiteten Mietspiegels durch Beschlussfassung vor. Die Entscheidung ist im Dezember 2020 vorgesehen.
Maßgeblich für die Empfehlung der Arbeitsgruppe ist die Funktion des Mietspiegels: Mithilfe des Mietspiegels wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Der Mietspiegel ist ein transparentes Instrument, um die Fragen zu klären, wie hoch eine Mieterhöhung ausfallen darf und wie viel Miete für eine Wohnung verlangt werden kann. Ohne einen Mietspiegel müsste der Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Gutachten oder Vergleichswohnungen geführt werden (vgl. § 558 a Abs. 2 BGB). Dieses Vorgehen bietet insbesondere für die Mieterinnen und Mieter deutlich weniger Transparenz und Verlässlichkeit. Und es führt regelmäßig zu einem höheren Aufwand, auch finanzieller Art, insbesondere für die Mieterinnen und Mieter. Zudem ist der Mietspiegel unerlässlich für die Anwendung der sogenannten Mietpreisbremse.
Pressemitteilung Stadt Freiburg
Wohnung zu bekommen ist das Problem
Aber auch zu teuren Preisen ist es schwierig, in Freiburg eine Wohnung zu bekommen. Die Nachfrage ist deutlich größer als das Angebot. Auch bei der Freiburger Stadtbau gibt es Tausende Menschen auf Wartelisten, denen eine mehrjährige Wartezeit avisiert wird.
Bei Wohnungsbesichtigungsterminen in Freiburg ist es mittlerweile schon üblich, Bewerbungsmappen mitzunehmen. Die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen die letzten Jahre wird von Kritikern als zu niedrig angeprangert.